Uzmanlar, özellikle büyük onarım niteliğindeki giderlerin sıkça kiracılar tarafından yanlışlıkla üstlenildiğini belirterek bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) açık hükümler içerdiğini vurguluyor.
TBK’ya göre ev sahibinin temel yükümlülüğü, kiralananı “kullanıma elverişli” halde bulundurmak. Bu nedenle yapısal nitelikteki, yüksek maliyetli ve kiracının kullanımından kaynaklanmayan arızaların giderilmesi ev sahibine ait.
Ev sahibinin sorumluluğunda olan başlıca onarım ve yenileme giderleri şöyle:
Tesisat arızaları, kombi veya kalorifer kazanının tamamen bozulup değişmesi, çatı ve dış cephe onarımları, asansörün kapsamlı bakım ve yenilemeleri, yıllanmış elektrik ya da su tesisatının komple yenilenmesi olarak biliniyor.
Kiracı öderse ne olur?
Uygulamada bazı ev sahiplerinin onarımları geciktirmesi veya masrafları üstlenmek istememesi nedeniyle kiracılar zorunlu tamiratları kendi bütçeleriyle yaptırmak zorunda kalabiliyor. Hukuken bu tür giderler “zorunlu masraf” sayıldığı için, kiracının yaptığı harcama ev sahibinden talep edilebiliyor.
Kiracı, ödediği bedelin geri ödenmesini isteyebildiği gibi, Yargıtay kararlarına göre bu tutarı kira bedelinden mahsup etme hakkına da sahip.
Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararları
Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararlarında, kiralanandaki ayıp giderilmeden ev sahibinin sorumluluktan kaçamayacağı açıkça belirtiliyor. Bu kararlara göre kiracının zorunlu olarak yaptığı tamiratların bedeli ev sahibi tarafından karşılanmak zorunda. Ayrıca kiracı, gerekli belgeleri sunarak yaptığı bu masrafları kira borcundan düşme hakkına da sahip.
Geri ödeme talebi doğuran durumlara örnek olarak çatının akması nedeniyle yapılan tamiratlar, arızalı elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi, kombinin tamamen bozulup yenisinin alınması ve bina güvenliği açısından zorunlu, ertelenemez yapısal onarımlar gösteriliyor.
Bu tür giderler ev sahibinin yükümlülüğünde olduğu için, kiracı tarafından karşılanmış olsa bile ev sahibinin iade yapma zorunluluğu bulunuyor. Uzmanlar, kiracıların hak kaybı yaşamaması için her harcama sonrası mutlaka fatura veya makbuz alınmasını, masrafın ev sahibine ait olduğunun yazılı olarak bildirilmesini ve gerektiğinde noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesini tavsiye ediyor.
